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2024년 봄, 생애최초로 집을 사면서 네 은행에서 다섯 번(농협은 비대면과 대면) 주택담보대출 상담을 받았다. 같은 질문을 돌려 가며 물었고, 은행마다 조금씩 다른 답을 한데 모아 정리한다. 금리가 정해지는 구조는 농협 비대면 상담에서 들은 설명을 바탕으로 썼고, 상담에서 미처 못 물은 것은 따로 찾아 보탰다.

금리·한도 숫자는 모두 2024년 상반기 기준이다. 규제와 금리는 자주 바뀌니 숫자보다 구조를 보는 용도로 읽으면 된다.

상황

  • 서울의 20평대 아파트
  • 기혼, 기존 대출 없음, 부부 모두 생애최초 주택 구입
  • 잔금까지 두세 달 남은 시점

상담 전에 챙겨 갈 것

은행이 첫 상담에서 바로 묻는 것들이라, 미리 적어 가면 상담이 빨라진다.

  • 매물 — 주소, 매매가, KB시세, 잔금일
  • 자금 — 필요 대출액, 자기자본, 기존 대출과 신용카드 사용액
  • 소득 서류 — 근로자는 원천징수영수증·급여명세서·재직증명서, 사업자는 종합소득세 신고서. 등본과 가족관계증명서도 같이
  • 명의 — 부부 합산으로 받을지, 한 명만 받을지

서류는 보통 발급 후 한 달 안의 것만 받아 주므로 너무 일찍 떼지 않는다.

한눈에 비교

  우리 기업 국민 농협 (비대면) 농협 (대면)
한도 기준 min(KB시세, 부동산원, 매매가) LTV 70% min(KB시세, 계약금액), DSR KB시세 × 70% 생애최초 LTV 80%
금리 구조 5년 변동 또는 코픽스 5년 고정 + 1년 변동 5년 고정 + 1년 변동 (혼합) 5년 고정 5년 변동
상담 당시 금리 우대 다 받아 4.0, 보통 4.2~4.3 4.5~5.0 4.0~4.1 우대 후 4.1 최저 4.0 (30·40년 기준)
우대 조건 전자계약, 청약, 카드, 급여이체, 공과금이체 카드, 급여이체, 적금, 청약 적금·자동이체·앱이체 각 0.1, 급여·카드 각 0.3 — 카드, 급여이체 150↑, 자동납부 3건↑, 적금 10
중도상환수수료 3년까지, 연 10%까지 면제 잔액의 1.4%, 36개월 후 없음, 연 10% 면제 — 3년 이내 연 10% 면제, 이후 전액 면제 연 10%까지 면제, 3년 이후 전액 면제
특이사항 디딤돌·보금자리론 취급 디딤돌 취급 안 함 우대 조건에 3개월 유예 기준금리 적용 시점 안내 절차가 방문 3회

금리는 어떻게 정해지나

농협 비대면 상담에서 들은 설명이다. 대출 금리는 세 조각으로 이루어진다.

금리 = 기준금리 + 가산금리 − 우대금리

조각 무엇인가 누가 정하나
기준금리 금융채(은행채) 금리. 변동형이면 코픽스 시장. 모든 은행이 같다
가산금리 은행의 마진 은행. 은행 간 금리 차이는 여기서 난다
우대금리 급여이체·카드 실적 같은 조건으로 깎아 주는 몫 은행. 같은 은행이라도 지점이 조건을 따로 내걸기도 한다

고정형(5년 고정 후 변동)은 금융채 5년물을, 변동형은 코픽스(은행들의 조달 비용 평균)를 기준으로 쓴다. 상담 당시엔 코픽스 쪽이 5%대라 고정형보다 높았다.

여기에 두 가지 “시점”이 더 있다.

기준금리를 언제 것으로 쓰느냐가 은행마다 다르다.

은행 기준금리 적용 시점
국민 전주 목요일 금리를 다음 주까지
하나 전일 금리
우리·신한·농협 이전 3일간 평균

어느 날의 값이 내 대출에 붙느냐도 조각마다 다르다. 가산금리는 대출 신청 시점의 것이, 기준금리는 대출 실행 시점(잔금일)의 것이 적용된다. 즉 신청해 두면 마진은 고정되지만, 잔금일까지 금융채 금리가 움직이면 최종 금리도 따라 움직인다.

상담 당시 농협의 5년 고정 금리 추이를 알려 줬는데, 4월 1일부터 5월 11일 사이 가장 높았던 날이 4월 25일(3.97), 이후 조금씩 내려 5월 9일 3.81, 5월 10일 3.79였다가 5월 1일자로 가산금리를 0.15 올려 우대 후 4.1이 됐다. 비슷한 시기 다른 은행 발표치는 국민 3.92, 우리 3.9였다.

결과적으로 나는 3.5%에 대출을 받았다. 상담 때 들은 3.8~4.1%보다 낮은데, 위 구조대로 가산금리는 신청 시점에 묶이고 기준금리는 잔금일 것이 붙기 때문에, 상담 이후 금융채 금리가 내려간 만큼 그대로 혜택을 본 셈이다.

Q. 왜 가산금리를 갑자기 올리나?

은행마다 연간·분기별 주택담보대출 물량 목표가 있어서, 물량이 차면 가산금리를 올려 신규 대출을 줄인다. 그래서 같은 은행도 시기에 따라 금리가 달라지고, “지금 어느 은행이 유리한가”는 상담 시점마다 다시 물어야 한다. 우리은행 상담에서도 “지금 시점엔 우리·신한·하나·농협이 유리하다”는 식으로 시점을 전제했다. 은행에 가기 전에 은행연합회 소비자포털의 가계대출 금리 공시나 금융감독원 금융상품 한눈에에서 대략의 순위를 보고 가면 상담 시간을 아낄 수 있다.

우대금리는 받고 나서도 지켜야 한다

우대금리는 조건을 유지하는 동안만 적용된다. 은행은 매월 또는 분기마다 실적을 확인하고, 조건이 빠지면 다음 달이나 다음 금리 변동일부터 우대가 사라진다. 국민은행은 실적 확인에 3개월 유예를 둔다고 했다. 상담 때 각 항목의 우대 폭과 함께 몇 달 비면 금리가 오르는지를 물어 두면, 나중에 카드를 바꾸거나 급여 계좌를 옮길 때 실수를 줄인다.

고정 기간이 끝나면

5년 고정형은 5년이 지나면 변동형으로 바뀐다. 이후에는 6개월이나 1년마다 그 시점의 기준금리로 다시 계산되고, 은행은 변경 전에 안내를 보낸다. 고정 기간이 끝나기 전 금리가 많이 내렸다면 다른 은행으로 갈아타는 것을 검토하는데, 이때 중도상환수수료가 남아 있는지가 관건이다(아래 상환 절).

금리인하요구권

대출 중에 소득이 오르거나, 승진했거나, 신용점수가 올랐으면 금리를 내려 달라고 요구할 법적 권리가 있다. 은행 앱이나 창구에서 신청하고 증빙(재직·소득 서류)을 내면 은행이 심사해서 알려 준다. 받아들여지면 가산금리 안에서 신용 부분이 내려간다. 상담에서는 안 알려 주니 알아 두면 좋다.

한도

한도는 담보가치 × LTV와 DSR 한도 중 작은 쪽이다.

  • 담보가치 — KB시세·한국부동산원 시세·매매가 중 낮은 것을 쓴다. KB시세는 층에 따라 하위평균가를 쓰기도 한다. 시세가 없는 신축이나 특이 물건은 감정평가를 한다.
  • LTV — 생애최초는 담보가치의 80%까지(우리·농협 대면), 일반은 지역에 따라 70%(규제지역은 더 낮다).
  • DSR — 매년 갚아야 할 원리금(모든 대출 합산)이 연소득의 40%를 넘지 못한다(은행 기준). 요즘은 LTV보다 DSR이 얼마나 받쳐 주느냐가 한도를 결정한다. 국민은행은 “연소득 × 7 정도”를 대략적인 상한으로 설명했다.
  • 스트레스 DSR — 2024년부터 DSR을 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 원리금을 계산한다. 같은 소득이라도 한도가 줄어든다. 상담에서는 “원래보다 약 15% 적게 나온다”고 했다.
  • 소득 산정 — 증빙소득(세전) 기준이다. 근로자는 전년도 원천징수영수증이 기본이고, 최근 1년 급여명세서로 연 환산하기도 한다. 부부 합산으로 받으면 둘의 소득 서류가 모두 필요하다.
  • 공동명의 — 차주 겸 담보제공자 + 담보제공자 구조로, 한 명만 대출을 받아도 된다. 소득이 많은 쪽을 차주로 두는 게 DSR에 유리하다.

상환 방식

  원금균등 원리금균등
매월 처음엔 많이, 갈수록 줄어듦 매월 같음
총이자 적음 많음
초기 부담 큼 작음
DSR 초기 월 상환액이 커서 DSR이 높게 잡힘 낮게 잡힘

국민은행 상담에서 짚어 준 점이 유용했다. 총이자만 보면 원금균등이 유리하지만, DSR은 연간 상환액(원금 + 이자)을 소득으로 나누므로 원금균등은 한도를 깎아 먹는다. 한도가 빠듯하면 원리금균등이 현실적이다. 은행이 DSR을 어느 방식으로 계산했는지, 바꾸면 한도가 얼마나 달라지는지 물어보면 바로 알려 준다.

농협 비대면 상담의 조언도 같은 맥락이었다 — 상환 계획은 생활비, 원금+이자, 적금 30~50만 원이 함께 가능한 선에서 잡아야 한다. 스트레스 금리와 정부 규제가 계속 바뀌기 때문이다.

기간과 거치

  • 기간은 보통 30~40년 중에서 고른다. 길수록 월 상환액과 DSR이 줄지만 총이자는 는다.
  • 연말정산에서 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받으려면 상환기간이 15년 이상이어야 한다(10년 이상도 공제는 되지만 한도가 작다). 고정금리·비거치 조건을 갖추면 공제 한도가 커진다.
  • 거치(이자만 내는 기간)는 주택담보대출에서 보통 1년 이내로만 허용된다.

중도상환수수료

은행 공통으로 “3년 이내엔 매년 대출액의 10%까지 수수료 없이, 3년 지나면 전부 수수료 없이”였다. 10%를 넘겨 갚으면 남은 기간에 비례해 수수료(잔액의 1.2~1.4% 수준)가 붙는다. 여윳돈이 생기면 매년 10% 한도 안에서 갚고, 다른 은행으로 갈아탈 생각이면 3년이 지난 뒤에 하는 게 정석이다.

절차와 일정

공통적으로 잔금일 한 달 전에 서류를 들고 은행에 가면 되고, 보통 3~4주 전부터 진행한다. 접수부터 승인까지 1~2주 걸리고, 이때 금리를 정하고 그날 기준으로 심사한다.

농협 대면 상담에서 들은 방문 절차:

  1. 소득 서류 제출 → DSR 심사 (방문)
  2. 통과하면 부동산 관련 추가 서류로 대출 신청 (방문)
  3. 약정서 작성 — 대출 가능 확정, 잔금일 2~3주 전 (방문)
  4. 잔금일: 은행 → 매수자 → 매도자 순으로 돈이 움직인다

비대면 상품은 1·2단계를 앱에서 하고 약정만 방문하거나 전부 비대면으로 끝나기도 하니, 상담 때 방문이 꼭 필요한 단계가 몇 번인지 확인하면 휴가를 아낄 수 있다.

잔금 전 은행이 확인하는 것

국민은행이 알려 준 것인데, 다른 은행도 같다.

  • 매매계약서의 매도자가 전입세대열람내역에 있는지 — 모르는 세입자(선순위 임차인)가 있으면 은행이 대출을 줄이거나 거절한다
  • 잔금 당일 은행 지정 법무사가 소유권 이전과 근저당 설정을 같이 접수하고, 등기부등본에 다른 권리가 새로 붙지 않았는지 확인한 뒤 대출금이 나간다

부대비용

항목 누가 내나 금액
인지세 은행과 고객이 반씩 대출 1억 초과~10억 이하는 15만 원 → 고객 7.5만 원
근저당 설정 등기 비용(등록면허세·법무사 보수) 은행 —
국민주택채권 할인비용 고객 대출액 1억당 약 15만 원
감정평가 수수료 보통 은행 시세 있는 아파트는 생략

Q. 채권매입비가 뭔가?

집을 사면 국민주택채권을 의무로 사야 한다. 두 번 산다 — 소유권 이전 등기 때 한 번, 은행이 근저당을 설정할 때 한 번. 근저당 쪽은 설정액(보통 대출액의 110~120%)의 1%어치를 사는데, 보통 사자마자 할인해서 되팔기 때문에 실제 비용은 액면가의 10% 남짓이고, 그 할인 손실이 “채권매입비”다. 농협이 알려 준 계산식이 정확히 그 구조다: 대출액 × 110% × 1% × 할인율(당시 11.2%).

그 외 들은 것

  • 정책 대출 — 디딤돌(주택가격·소득 요건 있음)과 보금자리론은 금리가 낮지만 요건이 좁다. 기업은행은 디딤돌 취급은행이 아니다.
  • 재건축이 진행되면 — 기존 담보대출을 상환하고, 집단대출로 이주비 대출(HUG 보증서 필요)과 중도금 대출을 받는 구조가 된다.

정리

  • 금리는 기준(시장) + 가산(은행) − 우대(내 실적에 따라 차감)이고, 가산은 신청일에, 기준은 실행일에 정해진다. 은행 물량에 따라 가산이 오르내리니 상담 시점마다 다시 비교한다.
  • 한도는 DSR이 결정하고, 원금균등은 DSR을 높게 잡는다. 한도가 빠듯하면 원리금균등.
  • 중도상환은 연 10%, 3년만 기억하면 된다.
  • 잔금 한 달 전 접수, 서류는 한 달 안의 것, 방문 횟수는 미리 확인.
  • 비용은 인지세 절반 + 채권 할인비용이 내 몫이고 나머지는 은행이 낸다.

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